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자금조달계획서, 한 줄이 세무조사를 부릅니다
이제 국세청이 부동산 탈세만 따로 봅니다
정필규 세무사 · 세무법인 청년들
장기보유특별공제(이하 장특공제) 개편 논의가 다시 수면 위로 떠올랐다. 대통령의 SNS 발언에서 시작된 이슈가 4월 말 야당 의원 13명의 개정안 발의로 입법 단계에 진입했고, 5월 12일 국회예산정책처 분석 결과가 공개되면서 시장의 우려가 한 단계 더 짙어졌다.
이종욱 의원실이 의뢰한 '주택 양도가액 12억원 초과 시나리오별 산출세액 변화'에 따르면, 10년 보유·5년 거주한 1세대 1주택자의 양도세는 보유공제 폐지 시 최대 6,120만원 증가한다. 현행 대비 최대 2.5배 수준이다. 보유공제를 없애는 대신 거주공제율을 두 배(최대 80%)로 올려도 세부담은 3,040만원 늘어난다.
흥미로운 점은 누가 가장 큰 타격을 받느냐다. 실거주를 한 번도 안 한 단순 보유자는 세부담 변화가 없다. 이미 2021년 이후 거주 요건을 충족하지 못한 1주택자에게는 표2의 거주공제가 적용되지 않기 때문이다. 결국 이번 개편의 직격탄을 맞는 사람은 따로 있다. '오래 보유했지만 직장·교육·부모 봉양 등의 사유로 일부 기간 거주하지 못한 사람들'이다.
현행 제도부터 짚어본다
소득세법 제95조 제2항은 1세대 1주택 고가주택(양도가액 12억 초과분)에 대해 표2의 공제율을 적용한다. 보유기간별 최대 40%(연 4%, 10년), 거주기간별 최대 40%(연 4%, 10년), 합산 최대 80%다. 다만 보유기간 3년 이상이면서 거주기간 2년 이상이어야 표2가 적용되고, 거주 요건을 못 채우면 일반 표1(최대 30%)이 적용된다.
정부가 검토하는 시나리오는 두 갈래로 정리된다. 첫째, 보유공제(40%)를 폐지하고 거주공제만 남기는 안. 둘째, 보유공제를 없애는 대신 거주공제 한도를 80%까지 확대하는 안. 어느 쪽이든 '보유'에서 '거주'로 무게중심을 옮기겠다는 의도는 명확하다.
시뮬레이션이 보여주는 진짜 문제
국회예산정책처의 시뮬레이션을 다시 보자.
보유·거주 조합 | 보유공제 폐지 시 | 보유공제 폐지 + 거주공제 80% |
5년 보유·3년 거주 | +3,144만원 | +1,224만원 |
10년 보유·5년 거주 | +6,120만원 | +3,040만원 |
거주 0년(단순 보유) | 변화 없음 | 변화 없음 |
여기서 두 가지 사실이 드러난다. 첫째, 오래 보유한 사람일수록 세부담 증가폭이 크다. 5년 보유와 10년 보유의 세금 차이가 거의 두 배다. 둘째, 거주공제를 80%로 두 배 올려도 세부담 증가는 막지 못한다. 거주 기간 자체가 모자라기 때문이다.
이 구조의 정책 의도는 분명하다. 단순 갭투자 목적의 1주택 보유자를 정조준하겠다는 것이다. 그러나 결과는 정책 의도와 다른 곳에서 나타난다. 직장 발령으로 세종시나 지방 사옥으로 이동했지만 서울 한강벨트 아파트를 처분하지 못한 가장, 부모 봉양을 위해 시골로 합가한 50대 부부, 자녀의 대학 진학으로 학교 인근에 임차해 사는 중년 부모. 이들이 모두 '비거주 1주택자' 범주에 묶인다.
"불가피한 사유는 예외" — 그러나 입증은 납세자의 몫
대통령은 4월 1일 X를 통해 "갭투자용이 아니라 주거용인데 직장 등 불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우는 제외됨이 명백하다"고 밝혔다. 청와대도 직장 이동, 자녀 대학 진학 등은 예외 사유로 인정한다는 입장을 전했다. 다만 사교육이나 학군 수요는 제외된다는 단서를 달았다.
문제는 여기서부터다. 불가피한 사유를 누가, 어떻게 입증하느냐는 점이다. 이종욱 의원은 "국민 개개인의 삶의 사정을 과세 기준으로 삼아 일일이 입증하도록 하는 것이 현실적으로 가능하겠느냐"고 지적했다. 실무자 입장에서 이 우려는 결코 과장이 아니다.
비거주 1주택자, 장특공제 개편의 '진짜 사각지대'는 따로 있다