저가양도를 계획했다면, 이것만은 꼭 알아두세요
"절세 전략인 줄 알았는데, 취득세 고지서가 날아왔습니다"
왜 지금 저가양도를 선택하는 걸까요?
부동산 자산이 많은 분들이 자녀에게 집을 넘기는 방식으로 가장 많이 떠올리는 것, 바로 '저가양도'입니다. 증여는 세금이 크고, 그냥 팔자니 아깝고, 그래서 나온 선택지가 바로 "자녀에게 싸게 파는 것"입니다.
상속증여세법(상증세법)에는 실제로 이런 규정이 있습니다. 특수관계자 간 거래에서 차액이 시가의 30% 또는 3억 원을 넘지 않으면, 증여로 보지 않는다. 이 규정 덕분에 저가양도는 합법적인 절세 수단으로 널리 알려져 있습니다. 증여세 부담은 줄이면서도 자녀에게 자산을 넘길 수 있으니까요. 하지만 문제는 세금이 상증세법 하나로만 결정되지 않는다는 점입니다.
같은 거래, 세법마다 결론이 다릅니다
저가양도 한 건에 관여하는 세금은 크게 세 가지입니다.
1. 양도자(부모) 입장: 양도소득세
2. 수증자(자녀) 입장: 증여세, 취득세
각각 적용되는 법이 다르고, 저가양도를 바라보는 기준 또한 서로 다릅니다. 특히 올해 1월 1일부터 시행된 개정 지방세법이 이 충돌 지점을 만들어냈습니다.
세법별 저가 기준 및 결과 비교
구분 | 적용 법령 | 저가 기준 | 결과 |
증여세 | 상속증여세법 제 35조 | 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 이하 → 증여아님 | 해당 차액에는 증여세 비과세 |
취득세 | 개정 지방세법 제7조 제11 항 | 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상 → 유상취득 불인정 | 취득세 중과 |
핵심을 한줄로 정리하면 이렇습니다.
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상증세법은 "3억 원 차이까지는 괜찮다"고 하고, 지방세법은 "3억 원 이상 차이나면 전부 증여"로 봅니다. 딱 3억 원 낮춰 팔면, 두 법의 기준 경계에서 취득세 폭탄을 맞는 구조입니다.
숫자로 보면 더 선명합니다.
시가 15억 원 아파트를 자녀에게 12억 원에 저가양도한다고 가정해봅시다.
조정대상지역 내 2주택자가 배우자·직계존비속에게 기준시가 3억 원 이상 주택을 넘기는 경우, 취득세율은 3.5%가 아닌 12%가 적용됩니다.
계산 항목 | 금액 |
예상 취득세 (12억 × 12%) | 1억 4,400만 원 |
실제 취득세 (15억 × 12%) | 1억 8,000만 원 |
예상보다 더 나오는 금액 | 3,600만 원 |
증여세를 아끼려 취득세에서 3,600만 원이 새어나가는 구조입니다. 잔금까지 치른 다음에 고지서로 처음 확인하는 분들이 있습니다. 그 시점에는 이미 되돌릴 수 없습니다.
마무리하며, 법이 바뀐 지금, 예전 방식은 통하지 않습니다.
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저가양도는 여전히 유효한 절세 전략입니다. 하지만 올해부터는 상증세법과 지방세법이 서로 다른 기준으로 움직입니다. 한쪽만 보고 판단하면, 반드시 다른 쪽에서 손해가 납니다.
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차액을 얼마로 설계하느냐, 조정대상지역인지 아닌지, 보유 주택 수가 몇 채인지. 조건 하나하나가 세금의 방향을 바꿉니다. 그리고 이 조건들은 양도세·증여세·취득세를 동시에 놓고 전체 구조로 설계해야 합니다.
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인터넷에서 찾은 정보는 대부분 상증세법 기준입니다. 올해 바뀐 지방세법까지 함께 검토한 내용은 많지 않습니다.
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계약서에 숫자를 적기 전에, 그 숫자가 세 가지 세법에서 각각 어떻게 해석되는지 전문가를 통해 먼저 확인하십시오.
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고지서가 날아온 다음에는 되돌릴 수 없습니다.
